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来源_超宇财务 发布日期:2024年01月13日

盈利和利润有哪些区别?

      开发商的促销,总是花样翻新。收取 诚意金 就作为一种时髦的方式,近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。 部分房地产开发企业为了缓解资金压力,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,采取各种方式(申请书、承诺书、订单等)、各种名目(诚意金、vip会员费等)收取购房准业主的款项,以满足开发项目建设的资金需要。 房地产开发企业以 诚意金 形式收取的款项如何进行财税处理?案例某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗,土地面积为10万平方米,土地价款为1亿元,约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月取得《施工许可证》开始施工建设,工期为18个月。3月中旬,工程正在进行地下室的施工,开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在 申请vip会员可以享受优惠房价 的诱惑下,没有签订购房合同仅凭 vip会员申请书 ,就纷纷缴付 诚意金 订购房屋。该房地产公司共收取 诚意金 5000万元,大大缓解了开发建设的资金压力。 那么,对于该房地产开发企业收取的 诚意金 5000万元,应如何进行会计核算和税务处理? 会计上:在 预收账款 和 其他应付款 间游走 新会计准则中对 预收账款 科目,是这样规定的:本科目核算企业按照合同规定预收的款项,即预收账款是建立在购销合同基础上的。 新会计准则中对 其他应付款 科目,是这样规定的:本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。 由此可见,房地产企业收取的 诚意金 ,不是按照合同约定收取的,仅仅是按照《订房单》(或类似凭据)约定收取的,它不受《》约束。仅具有暂收应付的性质,因此应该在 其他应付款 科目核算比较适宜。 税务上:绕行 应税收入 ,绕过所涉的税 1,企业所得税文件第六条明确规定:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。 也就是说,房地产开发企业取得的企业所得税应税收入,应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》,房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、预付款等),均应该按照规定预缴企业所得税;反之,房地产公司没有与购房者签订相关合同,所收取的款项(如:订金、诚意金、vip会员费等),是不需要缴纳企业所得税的。 2,营业税(1)修订后的《》(下称 条例 )第一条规定: 在境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。 第十二条规定: 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 (2)修订后的《》第二十四条规定:条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应 税行为完成的当天。 第二十五条规定: 纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 (3)《》(国税函发〔1995〕156号)规定:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 从上述规定可以看出,房地产企业收取的 诚意金 是否缴纳营业税,取决于以下几点:应税行为发生过程中或者完成后收取的款项,应该缴纳营业税。而房地产企业收取 诚意金 时,应税行为根本就没有发生。 房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天,而 诚意金 与 定金 是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定 诚意金 需要缴纳营业税,只有关于 定金 缴纳营业税的规定。 书面合同确定的付款日期的当天,纳税人就具有了纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定,房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取 诚意金 时,是没有签订《商品房销售合同》的,也就说不上合同确定的付款日期了。 由此可见,房地产开发企业向购房准业主收取的 诚意 金 ,按照营业税相关税收政策规定,是不需要缴纳营业税的。 3,土地增值税按照《》第十六条规定,对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说,房地产企业取得的销售收入(含预售收入),是应该预缴土地增值税的。 从企业所得税、营业税的分析可知,房地产开发企业收取的 诚意金 ,既不是企业所得税的应税收入,也不是营业税的应税收入。因此,同样也不是土地增值税的应税收入。 按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定,土地增值税的应税收入,是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 我们知道,房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》,企业收取 诚意金 时,根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言, 诚意金 是不受《合同法》保护的,随时均有可能退还。所以, 诚意金 并不是房地产开发企业实现的收入,仅仅是暂收应付的款项。 因此,房地产开发企业收取的 诚意金 ,是不需要缴纳土地增值税的。 房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下,向购房业主收取的 诚意金 ,从会计处理角度看,应该纳入 其他应付款 科目核算,而不应该在 预收账款 科目核算;从税务处理来看, 诚意金 5000万元仅仅是暂收应付款项,根本不是应税收入,不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。 【】 责任编辑:冠 车间倒塌 税却难延

            摘 要:我国已从2009年1月1日起全面实行增值税转型,这是我国税制改革中的一项重大举措。在全社会鼓励投资和扩大内需的形势下,它将为启动经济的新一轮增长,拉动宏观经济更上一个台阶提供必要的动力。那么,增值税转型究竟对企业财务有何影响,企业应如何抓住机遇促进发展,本文将就这些问题作一简单阐述。 关键词:增值税;转型 1 增值税转型的主要内容 增值税是对商品生产、流通、劳动服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税,所谓增值,是指纳税人在一定时期内销售产品发票或提供劳务所得的收入,大于购进商品和取得劳务时所支付的金额,是纳税人在其生产经营活动中所创造的新增价值,根据对外购固定资产所含税金扣除方式的不同,增值税制分为三种不同的类型:生产型、收入型、消费型。生产型增值税不允许扣除外购固定资产所含的已征增值税,只允许扣除用于生产经营的流动资产的价值,如原材料、燃料等。因此,生产型增值税的增值部分实际相当于国民生产总值,其税基最大,重复征税也最严重,收入型增值税除允许扣除流动资产的价值外,还可以扣除固定资产的当期折旧价值,其增值部分实际上相当于国民收入,税基小于生产型增值税;消费型增值税允许纳税人一次性扣除用于生产经营的固定资产和流动资产的全部价值,实际上相当于只对消费资料征税,而生产资料不征税,因此其税基最小,消除重复征税也最彻底。我国2009年1月开始实行的增值税改革,就是将原来实行的生产型增值税转变为消费型增值税,即增值税转型。 在全社会鼓励投资和扩大内需的新形势下,我国推行的增值税转型旨在降低企业的税负,促进宏观经济的新一轮增长。其核心内容是在维持现行增值税率不变的前提下。允许全国范围内的所有增值税一般纳税人抵扣其新购进设备所含的进项税额,未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。与以前实施的增值制度相比,此次增值税转型主要在以下方面作了改变: (1)允许企业新购譬如的机器设备所含进项税额在销项税额中抵扣,并明确:①除专门用于非应税项目、免税项目等的机器设备进项税额不得抵扣外,包括混用的机器设备在内的其他机器设备均可抵扣;②不动产在建工程不允许抵扣进项税额,所谓不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物、和其他土地附着物,纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产均属于不动产在建工程,③根据其上位法授权,将不得抵扣进项税额的纳税人自用消费品,具体明确为应征消费税的游艇、汽车和摩托车。个人拥有的上述物品容易混入生产经营用品计算抵扣进项税,为堵塞漏洞,规定凡纳税人自己使用的上述物品不得抵扣进项税额,但如果是外购后销售的属于普通货物,仍可以抵扣进项税额。 (2)对企业新购设备所含进项税额采用规范的直接抵扣办法,不再采用先征后退、增量抵扣的办法,增量抵扣是指纳税人当年新购固定资产所含的进项税额,只能在纳税人当年比前一年新增的增值税额中抵扣,没有新增增值税额的不允许抵扣,而直接抵扣办法,纳税人当年新购进固定资产所含的进项税额,可以抵扣其应缴纳的增值税额,抵扣不完的结转以后年度抵扣。 (3)为平衡小规模纳税人与一般纳税人的税收负担,在扩大一般纳税人进项税额抵扣范围、降低一般纳税人增值税负担的同时,调低了小规模纳税人的税收负担。把增值税的征收率分别由原来的6%和4%统一调低到3%。 (4)与全面推行增值税转型改革相配套,取消了进口设备增值税免税政策和外商投资企业采用国产设备增值税退税政策,同时将矿产品发票增值税税率恢复到17%。 2 增值税转型对企业的影响 此次增值税转型对企业的影响总的来说都是利好,它一方面降低了企业的税负,增强了企业的获利能力,有利于企业的长远发展,另一方面,在节约资源、保护环境。促进社会经济稳步发展等也有一定的作用。 2.1 增值税转型对企业财务的影响 (1)实行消费型增值税与生产型增值税相比可以增加企业盈利。消费型增值税允许企业购置设备的进项税额直接抵扣,减少企业税收支出。虽然同时降低了新增固定资产的折旧提取额造成所得税有所增加,但总的来说企业利润还是有所提高的,如购入价值10万元的设备,使用寿命为10年,预计净残值为0,采用平均年限法计提折旧,增值税税率为17%,所得税税率为33%,在生产型增值说形式下,企业新增固定资产11.7万元,每年的折旧额为1.17万元,每年可使企业少缴所得税0.386万元,折算成年金现值为2.3724万元。在消费型增值税形式下,企业新增固定资产10万元,可少缴增值说1.7万元,虽然年折旧额为1万元,使企业少缴所得说为0.33万元,折算成年金现值为2.0277万元,比生产型增值税形式下少0.3447万元(2.3724 2.0277),但企业总利润还是增加了1.3553万元(1.7 0.3447)。 (2)增值税转型提升设备当年的现金流量,增值税转型最终通过降低产品发票销售成本,来提高经营活动现金净流量。实行消费型增值税后,固定资产投资的当年,由于企业可以少缴增值税,经营活动现金流量由于增值税支出的大幅减少而有所上升,但以后各年的现金流量不再受增值税转型的直接影响,同时投资当年经营活动现金流量除了受增值税抵扣的影响外,还有可能由于新增固定资产的作用而使净经营活动现金流入有所增加,因当年投资固定资产对于现金支出的影响一般高于新增固定资产。而且,受其影响,融资现金流量中的利息支付也会有所上升。 2.2 增值税转型对企业其他方面的影响 (1)有利于促进设备的更新改造和高新技术企业的发展,促进产业升级,在原有的增值税制度下,高新技术企业既要承担多投固定资产的压力,又要承担多缴税的负担,在一定程度上抑制了投资者投资高新技术企业的积极性,不利于高新技术企业的发展。而增值税转型可使技术密集型企业、资本密集型企业得到更多进项税额的抵扣,获得更多的减税收入,有利于企业改进技术,采用先进设备提高创新能力和市场竞争力,从而促进整个社会的产业改造和产业升级,优化产业结构。 (2)有利于企业节约资源,保护环境,在生产型增值税条件下,由于固定资产增值税额不能抵扣,使许多企业不愿意更新设备,造成设备老化、技术陈旧,资源浪费、环境污染,增值税转型在很大程度上鼓励企业进行投资,更新设备、提高技术,从而节约资源、保护环境,同时,此次增值税转型中将矿产品发票增值税恢复到17%,有利于矿产品发票的合理开发和利用,进一步节约资源,保护环境。 3 增值税转型下企业的应对措施 此次增值税转型总体上说对我国极大部分企业都是有利的,但对不同行业、企业的影响也不尽相同,一般情况下,设备、工具类固定资产投资额比较大的资本密集型企业,如橡胶制品业、印刷业和木材加工及其制品业、金属制品业、纺织业、家俱业、电力、熱力的生产和供应业、非金属矿物制品业等,因这些企业在新税制下能得到较大额度的进项税抵扣,因此受益较为明显。而一些固定资产投入较少的企业,如劳动密集企业、商业企业以及还没有开征增值税的交通运输业、仓储业、建筑安装业、金融业、房地产业等受增值税转型的影响相对较小。小规模纳税人在此次增值税转型中因将税率统一降至了3%,也能不同程度上受到制度的激励,获取一定的利益,各不同行业、企业要根据自身的特点,抓信增值税转型带来的有利时机,采取相应措施,促使企业长期稳步发展。 增值税一般纳税人要加快设备更新、技术改造,进行产品发票更新换代,以省下更多的资金,增加利润,扩大生产,同时要注意合理选择固定资产购入时机,加强发票管理等内部管理机制,配合增值税转型的实施以获取更大利益,(1)采购固定资产应尽量获取增值税专用发票,对除房屋、建筑物、土地等不动产以外的购进固定资产(包括接受捐赠和实物投资)、用于自制固定资产(含改扩建、安装)的购进货物或增值税应税劳务,应取得增值税专用发票,这样才能享受增值税进项税抵扣的政策,如果购进时不能分清固定资产用途的,也要取得增值税专用发票,待明确购进固定资产的用途后,再最终决定是否能进行增值税进项税的抵扣,(2)采购固定资产必须选择供货商的纳税人身份。在采购固定资产时,供货商的纳税人身份有两种,即一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人企业在采购固定资产时应选择一般纳税人供货商,因为这样才能使我们获得更多的进项税抵扣,(2)合理选择固定资产购入时机。因为当期进项税额只能在当期销项税额中进行抵扣,未抵扣完的将结转至下期抵扣,所以企业应在出现大量增值税销项税额时期购入固定资产,以实现全额抵扣,企业必须对固定资产投资做出财务预算,合理规划投资活动的现金流量,分期分批进行固定资产更新,以实现固定资产投资规模、速度与企业财税目标的配合。 小规模纳税人要加快商品的生产与销售,时刻把握政策的变化,根据政策变化搞好生产经营。此次增值税转型中,对小规模纳税人的征收率统一降至2%,这在很大程度上为小规模纳税人的生产经营提供了资金支持。小规模纳税人可利用这些资金加大生产投入力度,扩大经营规模,加速产品发票的生产与销售,加快产业升级的步伐。 对于尚未纳入增值税征税的交通运输业、仓储业、建筑业、金融业、房地产业等,按照增值税改革目标,这些行业最终也将纳入增值税征收范围,因此,这类企业在生产经营过程中,可考虑在经营许可的范围内,对于一些固定资产、无形资产、大型不动产的投资,尽量向后推延,待这些行业也纳入增值税征收范围后再进行投资,这样就可以节约不少资金了。 综上所述,增值税转型为我国企业带来了生机,促使企业在目前经济危机,鼓励投资和扩大内需的新形势下,抓信有利时机,促进企业长远稳定发展。各企业要根据政策要求,全盘考虑,充分利用各方面有利条件,抓生产与管理,争取企业乃至全国经济的更好发展。 责任编辑:冠 税务律师眼中的物业税与房价

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